学步园

凤凰卫视9月26日《金石财经》播出节目“谢国忠:楼市问题不在信心而是老百姓仍买不起”，以下是文字内容：

曾瀞漪：在今天的节目当中，我们特别请到了的是经济学家谢国忠，来谈谈目前市场上非常关注的两大问题。第一个问题就是美国携手全国救金融市场，而中国到底要怎么样帮助，又可以实质的获益，不会有损失，还有就是目前在打折风潮之下的中国房地产市场情况到底如何？

Andy，你好。

谢国忠：你好，瀞漪。

中国楼市存在危机危机存在何处？

曾瀞漪：我们首先来谈谈中国的房地产市场，我知道你认为现在的中国楼市确实是有危机的，危机存在什么地方？

过去楼市有泡沫,有热钱有投机需求

谢国忠：过去是有泡沫，主要的问题最近几年我们有热钱，有投资需求，所以这几年的销售都是比较高速上升，价格也是大幅度上升。

热钱退 楼市供应量大;需求低应降价

谢国忠：那很多开发商把这个趋势认为可持续的，就造成更多的房子等待的更高的价位，结果是热钱退潮了，投资需求没有了，所以你现在你看到的需求在今天价位是很低的，所以你今天这么高的一个供应量的要需求出去的话是要价格比较低的，这样需求才能上来，这是市场一个调整的过程。

楼市必经历调整过程达到新平衡

谢国忠：所以我觉得这个调整是很难避免的，不然的话，你持有这些空房子做存货，一直存在。如果你存在那里，银行也被卷入了，你资金转不过来，我觉得最终这是一个不理智的做法，在市场调整的时候，你必须达到一个新的平衡点。

政府是否应该放松信贷救楼市？

曾瀞漪：有人说现在中国房地产的政策很严厉，这是因为在去年以前房地产价格很高，所制定的政策。但现在情况已经不一样了，甚至是相反了，有人呼吁，包括一些房地产企业家，还有相关的协会都说现在政府应该稍微对房地产企业政策稍微放宽一些，比如应该松绑一些，你觉得这样的建议的看法？

过去政府贷款紧其实救了地产商

谢国忠：过去政府对房地产贷款比较紧其实是救了他们，因为如果去年贷给他们很多钱，他们肯定到外面去买好多地，今天可能就都破产了，因为地价下降了，所以等于救了他们。

地产商或资不抵债银行信贷风险增

谢国忠：所以这个过去的事和今天的不一样，今天他说是房地产开发商说房子卖不出去，还在那边造房子，所以资金转不过来，又要银行贷款给他们，这个问题就是钱转不过来。

这个问题从银行的角度来看，今天你不买房子，不卖房子，如果你真的卖的话，房价应该是比现在要低好多，那你很可能这个公司不抵债的，那我银行为什么要贷你钱呢？贷你钱的话，银行不就变坏账了，所以这个问题现在已经不是政策的问题，而是一个对银行信贷风险的问题了。

若放松房地产信贷,政府需担保银行

谢国忠：如果政府需要银行贷款给房地产开发商，就是帮他维持的话，那政府就要担保银行，不能让银行承担这个风险，就这种做法，我觉得是不明智的。

地产商须降价楼价应到家庭收入10倍内

谢国忠：有了房子你不卖，然后里这边资金又转不过来，这个在市场经济里面这是非常不理智的做法，最终你还是降价。因为过去的高价位是有投资需求引起来，并不是正常反映家庭的收入，现在我们的房价是15倍到20倍的家庭收入的话，是不可维持的，除非你是量很小，你能维持的，现在我们量那么大是不可能维持的。所以要回到一个比较合理的水平，10倍或者以下，大家都盈利，地方政府也有盈利，开发商也有盈利，让老百姓买得起，这个市场就活起来了。

楼市问题不在信心而是老百姓仍买不起

谢国忠：所以我觉得，很多开发商认为房价的问题是一个信心的问题，老百姓有信心他就来买了，这个不是那么回事，是老百姓没钱买不起的问题。

所以我觉得，如果你把这个问题搞错了的话，你把国家的经济害了，你把银行的钱都倒出来，全部变成空房子，然后守在那边，等中国老百姓来高价来买你的房子，他们永远也不来，那银行以后全拖市了，所以我觉得不应该这样做。

地产上倒闭与负资产或影响经济看法？

曾瀞漪：但有人说现在的打折风潮一到二，二到四，成本的上来可能会使得更多的房地产商倒闭之后，可能会影响实体经济，现在买不起房子的人本来就买不起可能也很多，这种说法就是说你现在不断的降价，会使得那些已经买到房子的人，他可能会变成负资产，这会影响到实体经济的？

过去楼市不健康实体经济今必受影响

谢国忠：影响到实体经济没办法，有很多人觉得就是今天头疼，赶快就把它去掉，因为昨天喝酒喝的很多，你今天头疼是没发改的，你说对经济影响了，你不能干了，你昨天干了那麽多事，今天对经济怎么可能没有影响呢？这是不现实的，这是第一点。

凡楼市调整都是“越降越不买”,直到楼市合理

谢国忠：那第二就是说如果打折的话，看到下降就更不买房子，这是没办法的，全世界房地产调整都是这样的。你调到比合理的水平更低，然后引起老百姓觉得便宜了，才能买了，全世界每次房地产调整都是这样的，所以这是不可能避免的。

部分人负资产难免,政府为其救市不现实

谢国忠：如果你说会影响到先买房子的人会痛，那你有什么办法呢？48元买中石油多的是，今天你说怎么办？为了他你要中国政府把财政的钱拿出来，把中石油撑到48块去，就是这样的逻辑，我觉得不现实的。没人想吃苦，每个人都想发财，但核心问题是没有免费的午餐。

过去不当经济行为必然影响今日经济

谢国忠：今天对经济有影响，是因为昨天我们搞了很多泡沫的事情，不该做的事情，今天对经济有影响是没办法的。

您认为目前政策救市是否不可行？

曾瀞漪：所以我们如果在房地产的未来有一个简单的结论的话，也就是说现在大家讲政策救市，你觉得根本不是方法？

救市应是“有人来买房”须让老百姓有钱买

谢国忠：问题是救市是救什么呢？救市是一个非常笼统的概念，救市最终的是要有人来买才行，现在老百姓没钱买，所以如果是中国政府今天要把中石油、中国移动的股票卖了，然后把这个钱分给中国老百姓，让老百姓去买房子，这叫救市!

若贷款开发商拖延生存不能解决问题

谢国忠：不然的话你是说要贷款给开发商，你多维持几天，这不叫救市，这个是害人不利己的事情，因为你只不过是让开发商再拖延几天，最终的结局是一回事。

怎样使楼价调整至老百姓地产商均接受？

曾瀞漪：有没有一个比较好的方法，比如说现在老百姓可能有足够的钱，又或者是买的起房子了，一个是这样子往上的水平，一个是房地产商在房价方面有一个相应的水平，两个可以对接的上，那是个什么样的情况？

政府应免买方者按揭税,甚至还本税

谢国忠：一个就是说中国买房子的话，一半的钱都是跑到政府口袋里面去了，或者更多。所以这样就是说，政府在税收，包括各方面的话可以调整一下，承担一些负担。买房子的那边政府可以让他按揭可以免税，因为中国的收入所得税是比较高的，就是不光是利息，你像美国的利息支付是免税的，中国以后连还本也免税。就是上海05年出过这样的政策，这样的话老百姓购买力也上升了，房地产开发商的毛利也下降，这样几方面的政策确实是可以把市场搞活一点。

搞活楼市不在支撑地产商,而应提升需求

谢国忠：但搞活的核心不是说要房产开发商要有支撑的能力，有挺的能力，因为有这个想法的话，你国家经济以后后果更严重，一定要想到怎么把需求给弄上来，价格低也引起需求上升。

楼价降低与按揭免税均能提振楼市需求

谢国忠：然后按揭的免税也使需求上来，各方面我们调整一下，确实使房地产市场的问题危机可以避免的。

曾瀞漪：各方面都要调整。

谢国忠：对。