购房者在买房时，会经历从
签订购房合同
到办理入住
以及到办理房屋产权证
等几个不同
阶段，在每个阶段购房者该如何办理手续，以及在这些阶段是否需要花钱以及花多少钱，很
多想买房的人都不是很清楚。
开发商在销售房屋时，只告诉购房者所购房屋的总价，在房屋的总价中并不包括房款以
外还需要交纳的其他各种税费。那么，在购置房屋的过程中，购房者都需要交纳哪些费用，
需要交纳多少费用呢？
对此，笔者经多方查询及求证，算是有了个比较清楚详细的了解，在此与大家分享。
下面按照事物发展的顺序和阶段，说明买房过程中需要交纳的各种费用情况，主要从购房者角度讲。
第一步：交首付款
签买卖合同
应注意购房合同的内容
在您选好房并交付了一定的定房费用（也就是所说的定金）后，开发商会通知您什么时
候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢？首先您要明确和开发商签署的《商
品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查
明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要
求开发商在合同上加盖公章。
在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心
的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。
签订购房合同时别忘了查验“两书”
在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在
收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有
这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。
交完首付款还应交印花税
在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，还需交纳印花税：按照总房价的0.5
‰交纳。
第二步：办理购房贷款
交纳相关费用
选择适合自己的贷款方式
在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种
贷款方式更适合呢？下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己
的实际情况选择适合自己的贷款方式。
1.公积金贷款利率低于商业利率。两者相比，5年期内（含5年）的住房贷款，住房公
积金贷款年利率要比商业贷款低1．17％，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0．99％，
如果按上限贷款的话（目前住房公积金贷款的上限为30万元），这个利息差额还是挺大的，
一年下来，大约相差2000多元；贷15年，就差三四万元左右。
2.公积金贷款首付款比商业贷款的首付款低10％。商业贷款目前最高的成数是八成，即
购房者至少要支付总房款的20％作为首付款，而住房公积金贷款最高可达到九成，即购房者
可以申请房款90％的贷款，首付10％即可。
3.贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心
做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办理了寿险，根据与保险
公司签订的合同，一旦贷款人因病或遭受意外伤害事故所致身故或全残时，贷款将由保险公
司偿还；此外，贷款人如失业一年以上，无法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救
济金期间须偿还的贷款本息。在做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退
回保险费。
4．公积金贷款的手续相对于商业贷款，其手续要繁杂一些。
5．此外还有组合贷款的方式，当购房人需要申请的贷款额度比较大时，可以同时申请商
业贷款和公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。
办理贷款要交的费用
在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，
还需要交纳以下费用：
1.律师费：为申请贷款额的3‰。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款
的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取。
2.公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一
般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
3.保险费：分为两种形式，目前一般多采用下面的第1）种形式。
1）抵押加连带责任保证担保的：保险费=房款X年保险费率X换算现值系数
2）抵押加购房综合险担保的，由房屋险和人身险两部分构成：
①房屋险=贷款金额X年保险费率X换算现值系数
②人身险=贷款金额X（主险保险费率X失业保险）
在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，
程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需
要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。
第三步：办理入住
签订物业管理公约
带好资料准备收楼
接到开发商的入住通知单，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时
间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自
办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这
位委托人必须持有您的委托书。
签订《物业管理公约》
《物业管理公约》是您在未来的居住生活中将享有什么样的权利与义务的标准。物业提
供什么样的服务标准，您应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清
洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之
心不可无嘛。还有，您对小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要
求的管理标准，别在今后的管理中造成不必要的麻烦。
算好公摊面积，签收《房屋验收单》
您所买的物业分摊面积多少，应由开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队
出具的《竣工实测表》，看看您都分摊了整栋楼宇的哪些面积。
交纳采暖费和物业管理费
当然，您在办理入住的同时，还要交纳一些费用，通常开发商会与入住通知单一并寄给
业主一份《缴费通知单》，其中详细列明了应交纳的各项费用。
1．物业管理费：一般物业管理公司会收取一年的物业管理费用。
2.供暖费：小区供暖的方式不同，所交纳的供暖费用是不同的。如果是市热力集团供应
的，则是每建筑平方米、采暖季为24元；燃煤锅炉（直供方式）供应的每建筑平方米、采暖
季为16.5元；燃煤锅炉（间供方式）供应的每建筑平方米、采暖季为19元；燃油（柴油）、
燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的每建筑平方米、采暖季为30元。
第四步：办理房屋产权证
办房屋产权证前交哪些费用
等到一切手续都办妥后，开发商会通知您房屋的公共维修基金也是您应该缴纳的费用。
您在未来的居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将
得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这笔占到总房款2％的公共维修基金只
是开发商替政府代收的，开发商根本无权动用。
最后，该办理房屋产权证了，购房者在这个阶段需要交纳的费用有：
1.契税：2002年7月1日以后，购买建筑面积在120平方米以下的房屋，按照总房价的
1.5％交纳；购买建筑面积在120平方米以上的房屋，在交纳契税时，120平方米以上部分按
照3％的比例交纳，120平方米以下部分仍按照1. 5％的比例交纳。
2.共用部位共用设施维修基金：按照总房价的2％交纳；等到成立了业主委员会后，由业
主委员会管理。
3．房屋产权登记费：按照每套房屋80元的价格交纳；
4.房屋所有权证：所有权证每件4元；
5.印花贴税：每件5元。
<<二手房篇>
二手房交易中涉及的所有费用，分为税和费：(本内容未经本人证实，供参考)
（1）税
契税：通住宅税率2％，非普通住宅税率4％
印花税：交易价或评估价(取高值)的0.05%
营业税：成交总价的5.8%（合同期未满五年交纳，如合同期已满五年不用交纳）
个人所的税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的２０％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的１％。
对个人转让现自有住房并在现自有住房转让１年内按市场价重新购房的纳税人（时间以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。
规定“个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的个人所得，免征个人所得税。”
（2）费
综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米
产权登记费：85元/套
土地登记费：35元/套
交易评估费：评估价的0.3%
土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。
工本费：38元
测绘费：建筑面积*1.36元
调档费：20元
>上海二手房交费税费参照一览表
| 住宅二手房交易税费一览 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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