惠阳淡水一别墅楼盘入伙近两年，小区因为入住率低，显得很冷清。陈相明 摄
“买一层送一层”、“管理处免费现房出租”——一边卖房，一边帮业主打理空置的房屋，是大亚湾很多楼盘同时做的事情。陈相明 摄
深圳商报记者 陈相明
没进去的总想着挤进去，进去的了却发现出来有点难。
深圳９月底出台“楼市限购令”后，相邻的惠州顿时火了起来。深圳房屋中介贴出的告示牌上，惠州免费看楼是热门内容。每逢周末周日，一辆辆看楼车拉去了深圳投资客，与此相对应的是，已经入市的深圳投资客却有着不同的想法。
在惠阳买了一栋别墅的李先生，近来遇到了烦心事：看看房价，买下的房子是涨了，但是左等右等就是等不到买家。想想自己住吧，结果是更烦心的事接踵而至。先是房子的自来水总是发黄，原因是水管生锈，而且是整个小区的管子都锈了；想看看电视，发现有线电视根本没有入户，开发商甚至反问为什么要来住；再说买菜，当年广告中的商铺仍在停在纸上，买把青菜却要开上２０分钟的车去惠阳城区，先来者的告诫是一趟出门就得买上一周的菜。
李先生的苦恼，业内的说法叫“空城”现象。在深圳投资客扎堆的惠阳、大亚湾，越是高档楼盘，越是空置率高。一方面是投资客并不看重居住价值，大多不会入住；另一方面则是跟不上的配套让居住价值进一步降低，“无人入住”大有沦为“无法入住”的危险。
１０月以及１１月，深圳商报记者两度实地探访惠阳楼盘中的“空城”，力图告诉读者火热楼市的另一面。
实地探访
大盘动辄上千套别墅 配套仅有一家便利店
三成入住率即是高人气
１１月２４日，深圳商报记者驱车来到惠阳淡水。这个为深圳投资客熟悉的地方，道路两边竖立着的全是各种新楼盘的广告牌。
位于惠阳北环路与惠南大道交汇处的光耀城，这是近期在深圳广泛宣传的大型楼盘，以纯别墅和湖光山色作为卖点。据光耀城现场售楼人员介绍，目前一期和二期已经入伙，上述两期总计超过１０００套别墅，五期预计１２月份开盘。但是，进入偌大的别墅区，记者却看到了另一番景相：已经入伙的别墅一排排空荡荡，除了扫地工人以及门口的保安，偶尔能听到一两户有装修工人的声响。好不容易看到有一套别墅的窗户装上了窗帘，结果发现是样板房。据了解，光耀城一期是去年上半年入伙的，二期是今年春节后入伙的。
偌大的一个小区，只有一个清洁工人在扫落叶。“还好，住的人少，不辛苦。二期只有一户入住，是深圳人，每周末才来；一期有两三户入住吧。”在园区内的清洁工人告诉记者，如果在这里居住，买菜到最近的市场至少要走路２０分钟，买日用品的话，小区门口新开了一家便利店。便利店的小伙子对记者说：“生意不太好，因为几乎没有人住，所以就卖些水、面包、方便面之类的。”除了这仅有的商家，小区配套的商业门面都是空的，没有其他商家进驻营业。
此前的１０月，本报记者曾在１９至２２日连续４天前去惠阳看盘，但是晚上的光耀城小区，整片居住区都是黑漆漆的，隐约亮着一点灯光。
如果投资了别墅，想转手怎么办？记者看到光耀城一套空置的别墅大门上，张贴着“吉宅急售”的字样和电话号码。据光耀城现场销售人员介绍，因为光耀城７成业主都是深圳人，所以如果要转卖别墅，只能找深圳的中介带客过来看房，然后到惠州国土部门过户等。目前光耀城在售项目价格在１．３万－１．５万元／平方米。“本地人一般买不起这里的房子，只有深圳人或者香港人会买。”
记者随后来到惠阳新建楼盘中公认的入住率相对较高的“半岛一号”。据了解，半岛一号一期入伙已经三年。记者在现场看到，不少阳台上晾晒着衣服，并可见彩色的窗帘。在小区内一栋房子前，停着５辆私家车，有４辆都是粤Ｂ牌，只有一辆是粤Ｌ。据小区保安介绍，小区入住率大约为３０％左右。尽管如此，能拥有这样的人气，已经是惠阳楼盘中的佼佼者了。
沿着大亚湾大道，记者一行目之所及，几乎都是空空如也、无人居住的新楼盘，或者是打着各种醒目广告、手脚架还没拆的在售楼盘，马路上的车并不多，但尘土飞扬。
在大亚湾的已经入伙一年的新天名城，保安人员告诉记者，该小区一共９００多户，入住仅５０－６０户，入住率低于一成。大亚湾不少入伙楼盘的管理处都免费为业主租房和卖房，新天名城管理处工作人员黄小姐介绍说，小区虽然空置率高，但大部分是深圳投资客购买，很少装修，基本都是毛坯房，如果记者要租房，也只有选择不多的一两套装修好配家电的房子。
“来租房买房的人本来就很少，门口本来有中介地铺的，但生意不好，早就关门了。”黄小姐解释为何管理处免费替业主打理房屋。而在该小区一套７０多平方米的两居室，记者看到，装修精致、全新家电、之前无租客住过，每月租金只需１５００元，而且装修的余味也消散，房子空置的时间有好几个月了。
对于目之所及都是空置率高居不下的楼盘，惠州人似乎已经司空见惯。记者随机采访的几个惠州市民，都不以为然地说：“这很正常啊！深圳人买得多，住得少。”也有市民表示，在惠阳和大亚湾，入住率一般能有两三成，就属于非常不错的了。
业内分析
“空城”原因为哪般
深圳投资客宠坏开发商
“许多楼盘没有菜市场，没有商业配套，没有学校配套，有的甚至没有安装有线电视网络，这与深圳人一窝蜂地购房，前几年楼盘开盘即售罄的现象有关。惠州的开发商被深圳的购房者宠坏了。”
据一位不愿具名的惠州楼市相关资深人士透露，惠阳５０万平方米以上的大盘空置率多数高达７０％以上，而且越是高档楼盘，其空置率越高。该业内人士说，投资热潮中，房产的居住功能被忽略，投资者更多地把房子当作金融产品来购买，买房押宝，买房防通胀，从众心理严重。
该业内人士表示，空置率偏高，惠阳是重灾区，这跟惠阳本地的经济实力相关。相比珠三角各城市的ＧＤＰ总量，房价的高低应与城市ＧＤＰ的总量成正比。惠阳的ＧＤＰ总量太小，常住人口少，从而导致市场自住需求太少，而惠阳房地产开发规模特大，致使以惠阳光耀城、碧桂园、振业城等大盘高空置率现象严重。
买房者：生活配套差
入住率低下，一方面是因为购房者绝大多数都是深圳人，另一方面，则是因为惠阳淡水和大亚湾的生活配套设施较差。
光耀城二期的业主李先生想把别墅转手，但始终没有人接手，又不甘心以成本价卖出，所以近期想装修一下自住算了，但他发现，光耀城周边没有生活配套设施，即使周末度假，也很不方便。
而这种现象在大亚湾的楼盘也比较普遍，某些楼盘周边的交通道路都不通，更别说什么商场等配套了。记者一行２４日在惠阳采访时，中午为了找一家卫生条件稍好的餐馆，开车在惠阳区政府周边转了将近半小时，听说附近有一家“六千馆”的餐馆不错，但到现场才发现，“六千馆”已经倒闭，最后无奈找家当地的大排档就餐。
本地人：习惯老城区
潘林是中海壳牌惠州分公司的一名员工，工作地点在大亚湾，但他并没有在大亚湾买房，而是在惠城区购买了一套带名校学位的房子。在中海壳牌，每天都会有班车接送员工上下班，全公司只有两成员工居住在淡水，两成在深圳和广州，六成人都在惠城区买房。
“因为城区的居住环境好，学校、医疗、生活等配套好。”潘林每天上下班，都能看到大亚湾一幢幢空置率极高的楼盘，“这些房子都没有人居住的，又卖不出去。”
而当年，以石化新城为发展定位的大亚湾，中海油和壳牌的进驻，为该片区描绘了美好的蓝图，“中海油能拉动１０万人来大亚湾就业”、“租赁行情将十分看好”等，也成为众多深圳投资客前赴后继“押宝”大亚湾的重要原因。
但实际上，石化项目正式投产后，由于机械化率生产比例很高，并没有拉动那么多人就业，大亚湾的人口，依然没有明显增加。潘林告诉记者，中海壳牌在惠州的分公司员工只有一两千人，几百人就能有几百亿的产值，根本无需很多员工，而本地人消费能力又很小，买不起房，也是大亚湾的很多空房为何无法出租的原因。
中介铺：租赁需求小
３０岁的梁晓玲在惠州工作，２００６年在惠城区“南山公馆”购置了一套房子。“很多业主是深圳人，只有八九十户居住，一期一共有３００多户吧，２００８年入伙的，但这也算是入住率相对较高的了。”梁晓玲说，惠州很多小区都很大，晚上下班经过时，看过去总是黑压压的一片，很少亮灯的。
虽然南山公馆的房价从当初的３０００多元／平方米涨到现在５０００多元，但实际是“有价无市”。
“惠州人都喜欢买新房，周围的新楼盘不断地在盖，谁会买二手房？”梁晓玲说。
记者在惠阳当地的二手房中介地铺看到，与深圳的不同，惠阳中介主营地皮生意，有将近一半的广告牌都是地皮交易，“惠阳的房子出租非常困难，在二手市场转手更难。新房配齐家私家电都难租，主要是没有那么多外来人口，租赁市场需求很小。买房的就更少了。”一位地产中介告诉记者。
１１月初跟随深圳中介组织的看房团，到大亚湾看房的市民徐先生说，手里的钱又买不起深圳的房子，于是看中了大亚湾的一套房子，交了２万元的定金，但现在很后悔，打算放弃定金，退房。“大亚湾未来发展应该还要很长时间，买了后担心很难卖出去。”
专家提醒
“空城”是个危险信号
对于惠阳淡水和大亚湾的“空城”现象，业内专家提醒深圳投资者入市时要注意风险。
深圳众厦地产在惠州代理了多个新楼盘，该公司总经理助理林晓华对记者表示，房地产市场的空置率与房价无关，尽管惠州楼盘空置较多，但房价近两年依然上涨，例如光耀地产的“ＤａＤａ的草地”近期就卖出了５７００元／平方米的高价，创出了大亚湾片区的历史高位。“现在投资大亚湾的时机不好。如果楼市没有真实的住房需求，租金没有上涨，但价格上涨过快，导致投资者月供增加，那是很危险的。”
林晓华认为，这一波投资惠州的热潮，与流动性过剩以及对通胀的恐慌心理有关，并非住宅的使用需求以及改善性需求。他建议，投资惠州楼市，最好选择惠城区的小户型，租金有保证。
资深投资客邹建民分析，投资惠州配套不完善地区的房子，只能被套。“惠州当地的二手房市场没有培育起来，房子转给谁？当地人买不起，后一批的深圳人要买也买新房。”邹建民说，惠阳和大亚湾的产业结构基础薄弱，房价之所以能从３０００多上涨到５０００多，主要是因为开发商促销手段所致，带动了整个片区的房价上涨，但深圳投资客买了后，并不意味着能以高价甚至同样的价钱转手。
投资客叶森认为，深圳人去惠州买房，主要是深圳限购，其次是全国限贷，手里存款不多的深圳人，如果是二套，首付五成，以深圳房价算，是一笔大数目，但却可以在惠阳一次性付款。“我不赞成去惠州买房，原因有两个：一是卖不掉，身边很多朋友投资惠州后，都有这样的教训；二是租不掉，要用自己的资金去供楼更严重。而且打理麻烦，自己又不能带人看房。”
不过，并非所有惠州的房产都不宜投资，惠城区的楼市也有成功案例。对惠州楼市有深入研究的深圳投资客阮志强对记者说，以港惠新天地为例，由于该项目处于惠城区的中心地段，以沃尔玛为核心的高档高业配套经营十分火爆，其楼盘价格由去年的５０００元／平方米升至今年的７０００元／平方米；惠城千年西湖附近３公里范围之内，不仅风景优美、商业发达，房价也节节攀升。“配套好、商业环境好的楼盘，仍不失为投资的点金石；而没有配套，无法出租，没有回报率、有价无市无法套现的房产，即便是别墅或是更高档的产品，未来跌价的风险就更大。”阮志强说。